L’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s’inscrit dans l’obligation générale
pesant sur le vendeur d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente.
Ces informations sont aujourd’hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique »
(Code de la construction et de l’habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6 :
source :Le diagnostic immobilier
Aujourd’hui, il convient de faire établir :
- - le constat de risque d’exposition au plomb :En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1er janvier 1949, quelque soit sa situation géographique sur le territoire national, le vendeur a l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP, il n’y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. (art. L. 1334-6 du Code de la santé publique)
- - Un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour les locaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. L’état amiante a une durée de validité illimitée.
- - Les Termites : art. L. 133-6 et R. 133-7 du CCH :En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois.
- - Un état des installations intérieures de gaz, en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans (article L. 134-6 du code de la construction et de l’habitation). Un arrêté du 6.4.07 (JO du 28.4.07) donne le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz. Un arrêté du même jour définit les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant cet état et les critères d’accréditation des organismes de certification. La durée de validité de l’état de l’installation intérieure de gaz, exigible à compter du 1er novembre 2007 pour les locaux d’habitation, est de trois ans.
- - Un état des risques naturels et technologiques, pour les locaux situés à l’intérieur de zones exposées à l’un ou l’autre de ces risques et dans une commune dont la liste est arrêté par le préfet de département (Consulter le site Risques naturels – Ministère de l’écologie et du développement durable).
- - Le diagnostic de performance énergétique, pour un bien immobilier, habitation ou tertiaire. Le vendeur est tenu de le fournir à tout acquéreur potentiel afin de lui permettre d’évaluer la performance énergétique du bien et de la comparer à d’autres biens immobiliers proposés à la vente, et de disposer de recommandations sur les travaux d’amélioration énergétique réalisables (Consulter la rubrique Diagnostic de performance énergétique) .
Le décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006, paru au Journal officiel du 23 décembre 2006, a confirmé ou indiqué les durées de validité des états, constats et diagnostics qui doivent être établis lors des ventes de biens immobiliers.
La durée de validité de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites anciennement appelé état parasitaire a été porté à 6 mois. Cette durée permet, dans la majorité des cas, de fournir le même document à la promesse de vente et à l’acte authentique sans risque important d’évolution de l’état réel.
La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l’acquéreur d’un bien immobilier est de dix ans.
Ce diagnostic est exigible depuis le 1er novembre 2006, pour la France métropolitaine.
- – Un état de l’installation intérieure d’électricité : (article L.134-7 du CCH), afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a plus de quinze ans. Il a une durée de validité de 3 ans. Il est réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.
- - Le document de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif – Réservé aux habitations ne disposant pas du tout-à-l’égout , le diagnostic assainissement figure depuis le 1er janvier sur la liste des diagnostics obligatoires à présenter à l’acheteur pour toute vente d’un bien immobilier.
Depuis le 1er janvier 2011 tout propriétaire mettant en vente un logement qui ne dispose pas du tout-à-l’égout doit faire réaliser un contrôle de son installation d’assainissement des eaux usées (fosse septique, bac à graisse, tranchée ou lit d’épandage… )
Le diagnostic assainissement est réalisé par le service de contrôle (SPANC) de la commune où se situe le bien immobilier.
Après vérification de l’installation, un rapport de visite est adressé au propriétaire. C’est ce rapport qui doit être annexé au compromis de vente. Celui-ci peut mentionner :
Des recommandations au propriétaire
Une liste de travaux à réaliser en cas de risques sanitaires ou environnementaux
Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui sont purement informatifs,
le diagnostic assainissement peut être contraignant.
Le propriétaire dispose en effet d’une année pour réaliser les travaux de mise en conformité de son installation.
A savoir : Le vendeur doit fournir un contrôle de son installation d’assainissement non collectif datant de moins de 3 ans.
Ce nouveau dispositif apporte une meilleure information au futur acquéreur, dès la promesse de vente s’il y en a une, notamment pour un primo-accédant peu familiarisé avec le droit immobilier.
Le dossier de diagnostic technique permet à l’acquéreur de mieux connaître les éléments essentiels du logement pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, et nécessitant éventuellement la réalisation de travaux.
L’acquéreur peut ainsi prendre une décision d’achat sans risquer de découvrir des inconvénients graves postérieurement à celle-ci. Ce nouveau diagnostic technique permet d’améliorer la fiabilité des diagnostics préexistants du fait des exigences imposées aux professionnels en terme de compétence, d’assurance et d’indépendance.
Un résumé des diagnostics dans ce petit document : achat ou vente les diagnostics
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